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分類：商業與財經 > 個人理財 2015年11月11日
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分類：商業與財經 > 個人理財 2015年11月06日根據金融聯合徵信中心調查，今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.91%，為2011年第1季以來最低，睽違5年再現1字頭利率，同期間平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下，購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件，若能善用專家法則，更會有效減輕負擔。
金融聯徵中心第2季調查顯示，以6都來看，平均核貸成數最高的是桃園市71%，台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準，反觀台北市不僅在6都最低，更在全台墊底，核貸成數還不到63%，次低的是新北市66.15%，意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備更多自備款，值得一提的是，台北民間代書借貸桃園市不僅第2季核貸成數最高，且對照去年與前年同期均為正成長，平均貸款利率1.84%也是6都最優，形成對購屋族相對友善的環境。
桃園購屋最輕鬆 雙北最痛苦
對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計，全國貸款負擔率為35.35%，房價負擔能力等級為略低程度，房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆台北民間代書借貸市，貸款負擔率分別為21.95%、22.27%，代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中，台北市貸款負擔率為62.24%，較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點；新北市為51.92%，較上季減少1.3台北民間代書借貸6個百分點、較去年同期減少3.35個百分點；而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%，購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。
購屋申辦房貸前，最好有一個基本概念：「市場價格不等於銀行鑑估價」；市價指的是房屋的真實成交價格，鑑估價則是銀行業者在參考市價，並考量跌價風險後，所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見，爭取更高貸款金額及優惠條件。
職業收入穩 信用狀況佳 銀行好客戶
住展雜誌企研室經理何世昌建議，帳戶裡存多一點錢，會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低；比較數家銀行業者，不同銀行的評估結果常有不同，或在自己有財務需求的前提下，妥善搭配銀行的理財方案。他提醒，成交價別低於區域行情且屋況不能太差，較有機會提高貸款成數，詢問不動產經紀業者有無配合的銀行，通常也有較高的房貸成數，只是要注意利率有無偏台北民間代書借貸高。
資深代書說，貸款成數和個人還款能力有很大關係，銀行除了會評估申貸人的收入高低，穩定性也很重要。如果職業為台北民間代書借貸公教人員或是醫師、會計師、律師等，甚至是知名企業員工，都可利用職業和銀行談貸款條件，銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面，即使房屋條件好，申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款，也可能被列為拒絕往來戶，例如曾有支票遭到退票，申貸就會很困難。
跨區申辦 精確詢問 提高可撥貸金額
全國不動產企研室主任張?勻建議，假設在新北市購屋，不一定只能向當地銀行申貸，有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說，不管在哪區購屋，全台銀行都有可能承作房貸，但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩，購屋族最好盡可能多問幾家銀行，找到願意跨區承作的單位。她還說，民眾常會問「可以貸到幾成」，不過若只問成數，往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差，容易讓購屋族在資金準備出問題，所以該問銀行「可以貸到多少錢」，請對方提出一個可撥貸的具體數字。
除此之外，鄰近捷運、交流道，附近有公車站牌等交通設施，都能為貸款條件加分，生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額，房屋位置也會影響估價結果，門牌地址結尾為「路」者，在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。
建商提出優惠貸款 方案內藏玄機
何世昌提醒，部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真，銀行最終還是看個人條件審核，這種情形，購屋族要在契約中增列但書：「如果貸不到足夠成數，可無條件解約，退還買方已繳價金」，以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款，對買方是利大於弊，不過，若經濟能力實在不足，別為了無息貸款勉強購屋，否則期滿後還不出款反而麻煩。
政府力拼產業升級轉型，不只經濟部帶頭力拼，金管會520以來也以金融支持實體經濟的「三力四挺」政策做為主要施政方向，所謂三力就是以軟硬設施資源、財務調研協助、多元資金供應來促進產業發展、協助青年創業、支持新創事業和創造就業機會。
鼓勵銀行放款給7大新創重點產業
其中，多元資金供應方面，金管會日前推動國銀加強辦理新創重點產業放款方案，鼓勵銀行針對綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業、智慧機械、新農業以及循環經濟等7大重點產業，積極辦理授信來增加放款目標到1800億元。
此次推動時間自10月1日起，至107年12月31日結束，並分二期辦理，第一期目標為1800億元，第二期將視第一期的辦理情形來擬定。金管會表示，過去截至到今年7月底為止，國銀對這7大新創重點產業放款已達5.8兆元。
業者為了響應政策，華南銀5日率先宣布主辦屬於「亞洲矽谷」產業的新揚科技公司20億聯貸案，總共有7家銀行成為參貸銀行團成員。而第一銀行總經理周伯蕉也認為，授信業務本來就是商業銀行不斷在發展的業務，因此不管是要配合金管會政策，還是順應整體市場的需求，都會積極來辦理。
資金若無法適得其所，金融挺創新效果有限
金管會曾經指出，產業是根，金融是葉，如果產業興盛，金融業也能更加繁榮發展。不過，一名學者認為，以國外來說主要投資新創產業的業務，仍以創投公司或是天使投資人為主，因為這些企業的獲利模式或商業模式通常都還沒有建立，即使它有很好的構想，問題是沒有足夠擔保品來向銀行借錢。在國內也會發生相同問題，銀行不可能承擔風險太高的業務，能夠放款的對象恐怕還是會以稍具規模的企業為主，是否能真正支持產業創新，效果要打個問號。
本質來說，金融服務仍是扮演輔助角色，目前實體經濟的問題，還是得看有無突破式的整體政策。但在現行環境之下，企業如沒有穩定營收就很難貸款，沒有資金的支持，這些企業更難以在創新服務、產品上有所發揮，變成「蛋生雞、雞生蛋」的問題。
學者表示，對於規模很小但具有創新力量的企業來說，還是得看金管會後續如何推動「天使基金」、「夾層融資」、「創新創使基金」等政策。目前來看，金融服務要想真正為實體經濟帶來極大效益，成效有限。就如外界所說的，「台灣確實不缺投資的資金，」但要怎麼讓資金適得其所，將會是整個體制的問題。
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